» Grundstück verschenkt, und wie nun weiter?

von Rechtsanwalt Andreas Möckel, RAe Prof. Dr. Thieler & Partner, Plauen

Gerade angesichts der letzten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes zur Erbschaftssteuer machen sich viele Menschen verstärkt Gedanken, wie am sinnvollsten mit dem erarbeiteten oder ersparten Vermögen verfahren werden soll. In vielen Fällen wird überlegt, das eigene Grundstück/ die eigene Wohnung vorab den Kindern zu schenken.

Die Übertragung eines Grundstückes muß durch notariellen Vertrag erfolgen. Da jedoch der Notar weder Vertreter der einen noch der anderen Partei ist und daher keine zum Nachteil einer anderen bevorzugt beraten kann, empfiehlt es sich, über den Inhalt einer solchen Regelung bereits vorab klare Vorstellungen zu haben.

Wie alle Regelungen hat eine Schenkung Vor- und Nachteile. Was passiert, wenn das Grundstück übertragen wurde und Streit ausbricht, oder die Kinder die Eltern im Alter nicht mehr pflegen wollen? Wie ergeht es den Eltern, wenn das Wohnen im ehemals eigenen Haus aufgrund solcher Vorfälle nicht mehr den eigenen Wünschen entspricht oder der/ die Beschenkte die Eltern unbedingt heraushaben will?

Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, in der Vereinbarung klare Regelungen zu treffen. So ist es möglich, die Schenkung unter Auflagen zu vollziehen, so z.B., eine Verpflichtung zur Durchführung von Pflegetätigkeiten in den notariellen Vertrag aufnehmen zu lassen. Unterbleibt von Seiten des Beschenkten die Vollziehung der Auflage, so kann der Schenker das Geschenk zurückfordern, wenn dies zur Durchführung der Auflage hätte verwendet werden müssen. Dabei kommt es natürlich auf den konkreten Inhalt der einzelnen Regelung an, ob dies im Einzelfall zum Erfolg führt oder nicht.

Auch können z.B. die Eltern im notariellen Vertrag, über die gesetzlichen Regelungen hinausgehend, festhalten lassen, daß sie den geschenkten Gegenstand jederzeit, und nicht nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen zurückverlangen können. Dieses Recht sichert ab, daß bei o.g. Streitigkeiten der Schenker nicht erst eine Beweisführung über Verfehlungen oder Unterlassungen des Beschenkten führen muß, sondern den Widerruf der Schenkung unabhängig davon erklären kann.

Wenn dies nicht geregelt ist, ist ein Widerruf und eine Rückforderung der Schenkung nur bei Notbedarf des Schenkers oder wenn sich der Beschenkte durch eine schwere Verfehlung gegen den Schenker oder einen nahen Angehörigen des groben Undanks schuldig gemacht hat, möglich. Auch ist der Widerruf fristgebunden.

Darüber hinaus können sich Schenker absichern, indem sie sich ein unentgeltliches lebenslanges Wohnungsrecht am gesamten Grundstück oder auch einen Nießbrauch am gesamten Grundstück im Grundbuch eintragen lassen. Letzterer sichert, über die Regelungen der Schenkungsvereinbarung hinaus, ab, daß der Schenker die tatsächliche wirtschaftliche Verfügungsgewalt über sein Grundstück behält.

Auch über die Pflicht zur Übernahme der anfallenden laufenden Kosten, über Reparaturen und Gebrauchsregelungen sollte aufgrund einer klaren Regelung Einigkeit herrschen. Es ist jedoch in jedem Einzelfall notwenig, die konkreten Bedürfnisse und Vorstellungen zu prüfen und die jeweils beste Möglichkeit zur Sicherung der Interessen des Schenkers zu bestimmen.

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